基礎的變形一般包括沉陷變形、傾斜變形和開裂變形三種。沉陷變形又分為較大的均勻沉降變形及不均勻沉降變形，它主要是由于地基土在上部結構荷載作用下產生的壓縮變形。傾斜變形與沉陷變形有關，它主要是由于地基土產生較大的不均勻沉降而使基礎或者建筑物產生超過規范規定值的垂直偏差。開裂變形是由于地基沉降差值較大，地基發生局部塌陷，或者是由于地基凍脹、浸水、地下水位的變化以及相鄰建筑物的的影響，使基礎產生較寬的裂縫而造成的變形。
房屋基礎變形多數與地基因素有關，其原因往往是綜合性的，必須從勘測、地基處理、設計、施工及使用的方面綜合分析。具體的說，造成基礎變形的事故的原因有以下幾類。
(1)地基勘測上的問題。即地基勘測資料不足、不準或勘測深度不夠，勘測資料有誤；或者根本沒有進行地質勘測就盲目進行設計和施工；或者雖進行了地質勘測，但提供的地基承載能力太高，導致地基剪切破壞形成傾斜；土坡失穩導致地基破壞，造成基礎傾斜。
(2)地下水位條件變化。在施工過程中，為了便于基礎的開挖和混凝土的澆搗養護，采用人工降低地下水位，使得在水位下降范圍內土的重度由有效重度增大至天然重度，這樣就相當于在地基中施加了大面積的荷載，導致地基產生不均勻沉降變形。再者，地基浸水或者地表水滲漏入地基后引起的附加沉降，以及基坑長期泡水后承載能力下降，均會產生不均勻下沉而形成傾斜。當建筑物投入使用后，因大量抽取地下水而造成局部漏斗狀缺水區，使得建筑物向漏斗中心傾斜，造成建筑物發生傾斜變形。
(3)設計問題。由于地基土質不均勻，其物理力學性能相差較大，或者地基土層厚薄不均勻，壓縮變形差大，而建筑物基礎又沒有采取必要的構造措施，從而使得基礎因過大沉降或不均勻沉降而發生撓曲變形。對于軟土、膨脹土、凍土或濕陷性黃土地基，由于建筑或結構措施設計不力，造成基礎產生過大沉降而變形。
(4)施工問題。施工方面大的問題主要有：一是施工順序及方法不當，例如建筑物各部分施工先后順序發生紊亂，或者在已有建筑物或基礎底板基坑附近，大量堆放被置換的土方或建筑材料，造成建筑物下沉或傾斜；二是施工時擾動或破壞了地基持力層土體的原有結構，使其抗剪強度降低達不到原設計要求，導致地基承載力不足基礎下沉；再者在樁基礎施工過程中，沒有按照正確地打樁順序進行施工，相鄰樁施工間歇時間過短以及打樁質量控制質量不嚴等原因，會造成樁基礎傾斜或產生過大的沉降；此外，室內地面大面積不均勻堆載，以及施工期間各種施工荷載或各種外力的作用，均很容易導致基礎傾斜。
如上所述，引起基礎變形發生的因素很多，必須有針對性地采取適當處理措施。目前，基礎變形事故處理方法常用的有：
(1)采用沉井法、降水法、振動局部液化法、地基應力解除法、水平擠密樁法以及注入外加劑使地基土膨脹法等方法進行地基處理，進行基礎變形矯正。
(2)可使用千斤頂或其它機械頂推設備、吊裝設備進行變形糾正。但在糾正過程中，要注意頂推力矩既要大于自重穩定力矩，使基礎發生糾偏移動，又要保證頂推力不大于最大摩擦力，使基礎不致于產生滑動。
(3)基礎變形糾正還可以采用卸荷法或反壓法。所謂卸荷法就是在基礎變形傾斜一側卸去一定的荷載，通過局部卸荷來調整地基的不均勻下沉，達到局部矯正變形的目的。而反壓法是在沉降速率較慢的的一側施加外部荷載，加速其沉降速率和加大其沉降量，通過這種局部加荷來調整地基的不均勻沉降而實現糾偏。
在選擇糾正基礎變形方法時，應認真查閱原設計圖紙、地質勘察報告和施工記錄等有關資料，必要時補做勘測工作，查明地基土質及基礎狀況，找出基礎變形的準確原因，確定最優的糾偏方案。再者，在糾偏施工前，要根據方案作現場試驗，以用來驗證方案的可行性和確定各項施工參數。
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